건설·부동산 전문 법무법인
감리를 상대로 하자에 관한
손해배상 청구를 할 수 있나요?
법무법인 삼정
법무법인 삼정에서는 건설전문 변호사들이 발주처·건축주를 대리하여 하자보수에 갈음하는 손해배상 소송을 다수 수행하고 있습니다. 건설 분쟁의 특성과 현장 실무를 깊이 이해하는 변호사들이 사건 초기부터 전략적으로 대응합니다.
이러한 소송 경험을 통해 확인한 것은, 하자 분쟁에서 시공사만을 상대로 청구하는 것이 항상 충분하지는 않다는 점입니다. 시공사의 자력이 부족하거나 파산·도산 등의 사정이 있는 경우, 감리자에 대한 청구를 병행하는 것이 실질적인 손해 회복의 핵심 전략이 됩니다.
공사감리자는 감리계약상 건축주에 대하여 독자적인 채무를 부담하며, 시공사와는 별개로 손해배상 책임의 주체가 될 수 있습니다. 저희 법무법인은 시공사와 감리자를 동시에 피고로 하는 소송 전략을 통해 의뢰인의 손해 회복을 도모하고 있습니다.
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답변 요지
공사감리자는 설계도서대로 시공하는지 여부를 감독할 의무가 있으며, 이를 해태한 경우 채무불이행을 근거로 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.
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의뢰인의 상황
건축주(의뢰인)는 공사 준공 이후 건축물에서 중대한 하자가 발생하였습니다. 1차적으로는 시공사를 상대로 하자보수 또는 손해배상을 청구하는 것이 원칙입니다.
그러나 시공사의 자력이 충분하지 않거나, 파산·도산 등의 사정으로 실질적인 손해 회복이 어려운 경우, 감리자에 대한 청구를 병행하는 것이 효과적인 실무적 전략이 됩니다. 이에 시공사에 대한 청구뿐만 아니라, 감리사에 대한 손해배상청구를 고려하게 되었습니다.
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하급심(원심)의 입장
원심은, 시공사가 파산 등으로 자력이 없게 된 경우에 한하여 감리자의 책임을 검토할 수 있다는 제한적 입장을 취하였습니다. 나아가 이 사건에서는 감리자의 미통지와 건축주의 손해 사이의 인과관계를 인정할 증거가 없다고 판단하여 청구를 배척하였습니다.
판례 원문 — 원심 요지
대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다229023 판결 [손해배상(기)] — 원심 판단
통상의 경우 건축주는 공사시공자로부터 변경시공 하자로 인한 손해를 회복할 수 있을 것으로 보이고, 다만 공사시공자가 파산 등으로 자력이 없게 되어 건축주의 손해회복이 불가능한 경우, 만일 공사감리자가 건축주에게 변경시공 하자를 통지하였다면 건축주가 공사대금과 상계 등을 통하여 손해를 회복할 수 있었는데 그러한 통지가 이루어지지 않아 건축주가 손해를 회복할 수 없었던 때에는 공사감리자가 건축주의 손해를 배상할 책임이 있다고 볼 여지가 있으나, 이 사건의 경우 피고가 원고들에게 원심 판시 순번 2, 7 하자를 통지하지 아니하여 그로 인한 손해를 회복할 수 없게 되었다고 인정할 만한 증거가 없다.
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대법원의 판단 — 감리자의 독자적 책임 및 부진정연대채무 인정
대법원은 원심과 달리, 감리자는 감리계약상 건축주에 대하여 독자적인 채무를 부담하며, 그 불이행 시 시공사와 함께 부진정연대채무 관계에서 손해배상 책임을 진다고 판시하였습니다.
판례 원문 — 대법원 판단
대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다229023 판결 [손해배상(기)]
구 건축법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제7항, 구 건축법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제19조 제6항 제1호에 의하면, 공사감리자가 수행하여야 할 감리업무에는 ‘공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부의 확인’이 포함되어 있다. 그리고 구 건축법 제21조 제2항은, 공사감리자는 공사시공자가 설계도서대로 공사를 하지 아니하는 경우 이를 건축주에게 통지한 후 공사시공자로 하여금 시정 또는 재시공하도록 요청하여야 한다고 규정하고 있다. 이러한 규정의 내용에 비추어 보면, 공사감리자는 감리계약을 체결한 건축주에 대하여 공사시공자가 설계도서대로 시공하는지 여부를 확인하고 그 과정에서 공사시공자가 설계도서대로 시공 자체를 하지 아니한 하자(이하 ‘미시공 하자’라고 한다) 또는 임의로 설계도서의 내용을 변경하여 시공한 하자(이하 ‘변경시공 하자’라고 한다)를 발견한 경우 건축주가 그러한 하자로 인하여 손해를 입지 않도록 건축주에게 이를 통지하고 공사시공자에게 시정 또는 재시공을 요청하여야 할 채무를 부담한다. 공사감리자가 위와 같은 감리계약상의 채무를 이행하지 아니하였는지는 당시 일반적인 공사감리자의 기술수준과 경험, 미시공 또는 변경시공 하자의 위치와 내용, 공사의 규모 등에 비추어 그러한 하자의 발견을 기대할 수 있었는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 한편 동일한 공사에서 공사감리자의 감리계약에 따른 채무불이행으로 인한 손해배상채무와 공사시공자의 도급계약에 따른 채무불이행으로 인한 손해배상채무는 서로 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무이므로 서로 중첩되는 부분에 관하여 부진정연대채무의 관계에 있다.
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건축주가 고려해야 할 청구 전략
법무법인 삼정의 건설전문변호사들은 발주처·건축주를 대리한 하자 소송의 풍부한 경험을 바탕으로, 개별 사안에 최적화된 청구 전략을 수립합니다.
①
시공사의 자력 여부와 관계없이, 감리자에 대한 채무불이행 청구는 독립적으로 성립할 수 있습니다.
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감리자의 책임 범위는 당시 기술수준, 하자의 위치·내용, 공사 규모 등을 종합하여 하자 발견 가능성을 기준으로 판단합니다.
③
시공사와 감리자를 동시에 피고로 하는 소송을 제기함으로써, 손해 회복의 실효성을 높일 수 있습니다.
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준공 후 중대한 하자 발생 시, 신속하게 전문가 감정 및 법률 검토를 진행하는 것이 청구 전략 수립에 필수적입니다.
◆ 핵심 포인트: 시공사와 감리자는 중첩되는 범위에서 부진정연대채무 관계에 있으므로, 두 당사자를 동시에 피고로 하는 소송 제기가 가능합니다. 저희 법무법인은 이러한 전략을 통해 의뢰인의 실질적인 손해 회복을 도모하고 있습니다.
