건축주로부터 공사대금을 못받았는데, 관계자변경신고로 건축주명의변경이 되었습니다. 누구를 상대로 공사대금을 청구할 수 있나요? 현건축주를 상대로 공사대금을 청구할 수 있나요?
의뢰인은 창호공사를 하는 공사업자입니다. 건축주A와 공사계약을 체결하고, 공사대금 일부를 건축주 A로부터 지급받았습니다. 그런데 이후 건축주 A의 친인척인 B로 건축주명의변경이 된 것을 확인하였습니다.
- 1. 전건축주 A를 상대로 공사대금을 청구할 수 있나요?
원칙적으로 계약을 체결한 상대방은 전건축주이기 때문에 전건축주를 상대로 창호공사비를 청구할 수 있습니다.
그런데 건축주 A는 공사에 관한 권리, 의무를 B에게 포괄적으로 양도하였기에, 이에 관하여 공사대금 채무가 없다고 주장할 가능성이 있습니다.
이는 공사가 언제 착수되어, 완성되었는지, 언제 관계자변경신고가 되었는지, 공사대금 일부를 언제, 누구로부터 지급받았는지 등 여러 사정을 근거로 판단이 필요한 사항입니다.
법원은 아래와 같이 면책적 채무인수에 관하여 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면, 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시를 쉽게 단정해서는 안된다는 법리를 설시하고 있습니다.
| 채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자의사의 해석에 관한 문제이고, 채무인수에 있어서 면책적 인수인지, 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 볼 것이다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2011다76099 판결 참조). 또한 면책적 채무인수에 대한 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하나, 만약 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다(대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 참조). |
특히 건축주 A가 공사계약상 채무를 면하기 위해서는 공사대금채무가 새로운 건축주 B에게면책적으로 인수되었다는 사정이 확인되어야 합니다. 이러한 사정이 입증되지 아니하는 하는 한, 건축주 A가 중첩적으로 채무를 인수하였다고 보는 것이 타당합니다.
- 2. 현건축주 B를 상대로 공사대금을 청구할 수 있나요?
원칙적으로 현건축주 B와 시공사는 직접적인 계약관계가 없으므로, 계약관계가 없는 B에 대하여 공사대금을 청구할 수는 없습니다.
단순히 건축주명의변경이 된 사정만으로, 공사대금채무를 새로운 건축주B가 승계하였다고 보기는 어렵습니다. 왜냐하면 일단 직접적인 계약을 체결한 것은 건축주 A이지, 의뢰인(창호공사 수급인)이 직접 B와 계약을 체결한 것은 아니기 때문입니다.
즉, 건물의 건축주가 변경되었다는 사정만으로 새로운 건축주(현건축주 B)로 변경되었다는 사정만으로 현건축주B가 직접적인 계약관계가 없는 시공사에 대하여 공사대금 지급채무를 포괄적으로 승계한다고 보기는 어렵습니다.
그렇지만, 현건축주 B가에 대하여, 다른 사정들, 예를 들어 공사대금 일부를 지급하거나, 공사대금 채무를 인정하는 등의 사실관계가 있다면, B가 채무를 포괄적으로 승계하였다고 주장해볼 필요성이 있습니다.
공사대금 채권은 실질적으로 추심이 중요합니다. 건설사들, 건축주들이 쉽게 부도, 즉 자력이 부족한 상태에 빠지기 때문입니다. 위와 연결된 쟁점으로 건축주명의변경에 대한 사해행위를 고려하여 취소청구를 하는 것도 고려해볼 수도 있습니다.
| 건축 중인 건물 외에 별다른 재산이 없는 채무자가 수익자에게 책임재산인 위 건물을 양도하기 위해 수익자 앞으로 건축주명의를 변경해주기로 약정하였다면 위 양도 약정이 포함되어 있다고 볼 수 있는 건축주명의변경 약정은 채무자의 재산감소 효과를 가져오는 행위로서 다른 일반채권자의 이익을 해하는 사해행위가 될 수 있다(대법원 2017. 4. 27. 선고 2016다279206 판결 등 참조). |
본 사안의 경우에는 특히 A와 B의 관계가 친인척이라는 점에서 사해행위가 의심되는 사정이 있었습니다.
법무법인 삼정 손유정 변호사는 서울고등법원 건설전담재판부에서 건설사건을 검토, 대형법인에서 건설사건을 수행한 경험을 바탕으로 건설, 건축에 관한, 민사, 행정, 형사 사건 분쟁을 수행하고 있습니다. 모든 상담은 변호사가 직접 진행하고 있습니다.
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