불법 증축한 건물을 매수했는데, 이행강제금을 받았습니다. 양성화비용도 손해배상청구할 수 있나요?

건물을 매수할 당시, 불법 증축부분에 관하여 인지를 하지 못하였는지가 쟁점이 되고, 구체적인 손해액을 입증하여야 합니다.

 

1. 자문배경

의뢰인은 평택에서 공장건물, 부지를 매수하였는데, 이후 공장건물이 증축된 것을 시청으로부터 지적을 받았습니다. 이에 시청에서는 위반건축물 행정절차 예고통지를 하였고, 건축과의 공무원은 이행강제금이 부과될 것이라는 취지로 설명하였습니다.

의뢰인인 너무나도 억울하였던 것은 매수 당시에 매도인이나, 중개인으로부터 그와 같은 설명을 전혀 듣지 못하였던 것입니다. 더욱이 건물을 양성화하기 위하여서는 공사비용이 상당하다는 설명을 건축사로부터 듣게 되었습니다.

이에 이와 같은 손해를 배상받을 수 있는지 여부에 관하여 자문, 소송의뢰를 하였습니다.

 

2. 검토내용

가. 매매계약의 내용
부동산의 매매계약에서 각 당사자는 특별한 사정이 없는 한, 하자 없는 부동산의 소유권을 이전하여 줄 의무가 있습니다.

특히 법원은 아래와 같이 재산적 거래관계의 계약체결에 있어서  권리확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정에 관하여 신의성실의 원칙상 고지의무가 있다고 보고 있습니다.

대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 

재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다.

일반적으로 중개대상물확인, 설명서에서는 건축물대장상 위반건축불인지 여부에 관하여 확인을 하게 되어 있습니다.

이 사건과 같이 공적인 하자, 즉 불법증축된 사실이 있다면, 이에 관하여 매도인에게 하자담보책임 내지 채무불이행책임을 물을 수 있습니다.

 

나. 중개인에 대한 책임
그리고 이와 같은 매매와 관련하여 중개인의 고의·과실이 있는지 여부에 따라, 중개인에 대하여서도 책임을 청구하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

 

다. 매수인의 인식, 계약의 내용
건물의 매수자가 증축사실을 쉽게 알 수 있었거나, 알고 있었는지 여부도 문제됩니다.
아래 사례에서는 옥탑 무단증축 사실에 관하여 손해배상을 청구하였는데, 매수인이 불법 증축사실에 관하여 인지하고 있었다고 사실인정이 되어 그 청구가 기각되었습니다.

피고들 주장

원고는 이 사건 건물을 매수하며 직접 건물을 확인하고 불법증축된 부분에 대한 설명까지 모두 듣고 매수하였는바, 피고들에게 어떠한 채무불이행 내지 주의의무 위반이 없고, 또한 원고는 이 사건 건물의 무단증축된 부분을 철거하지도 않았고 철거할 예정도 없는바, 철거비용과 그로 인한 시가하락분의 손해 주장은 이유 없다.

판단

중개인(피고)이 건물 3층과 옥탑의 무단증축으로 이행강제금이 부과될 수도 있고, 옥탑의 증축부분은 철거가 가능하나 3층 부분은 철거가 어렵다고 원고에게 설명한 사실을 인정할 수 있다.

라. 손해의 범위

매도인의 책임이 인정된다면, 이에 대하여 아래와 같은 손해를 청구할 수 있습니다. 실질적으로 소송에서 가장 중요한 것은 얼마나 전략적, 구체적으로 손해를 입증할 수 있는지 여부입니다.

 

  • 이행강제금
    매수인이 납부한 이행강제금 상당의 손해를 청구할 수 있습니다.

 

  • 양산화비용

불법증축부분을 철거하지 아니하면 이행강제금은 정기적으로 계속 부과될 것입니다. 그렇기에 불법증축을 양산화하는 비용이 손해로 청구하여야 합니다.

문제는 소송실무상, 양산화비용에 관하여 매수인이 실제로 지출한 비용 전부가 손해로 인정된다고 보기는 어렵습니다.

이에 관하여서는 손해를 주장하는 자가 손해의 범위에 관하여 구체적, 객관적으로 입증을 하여야 합니다.
특히 이와 관련하여 건설전문변호사가 감정과정에서 적극적으로 개입하여 감정에 관한 의견을 개진하는 것이 중요합니다.

 

  • 가치하락분- 시세하락분

불법증축부분에 관한 시가부분도 문제될 수 있습니다. 매수인은 불법증축부분이 철거되게 되면, 이로 인하여 애초에 의욕하였던 목적에 따라 건축물을 사용할 수 없을 수도 있고, 그 증축부분에 관한 시가가 고려되어 계약대금이 결정되었을 수 있습니다.

아래 사례에서는 불법증축부분 철거 등으로 시가가 약 1억 5천만 원 상당으로 확인되었고, 이는 매매대금의 1/10 정도에 해당되기에, 법원은 ‘불법증축이 되어 있었다는 사정을 알았다면 매수인이 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백하다고 할 것이다.’고 판단하고,위 시가 감소분을 매도인의의 고지의무 위반과 상당인과관계 있는 손해에 해당한다고 보았습니다.

 

3. 결론

핵심적인 것은 매도인 내지 중개인에게 책임이 있는지 여부, 즉 손해의 인정여부이고 이후, 손해의 범위가 얼마인지를 전력적으로 입증해나가는 것이 중요합니다.
또한 매매의 과정에서 얼마나 매수인이 주의의무를 다했는지 여부도 구체적으로 강조할 필요가 있습니다.

손유정 변호사는 서울고등법원 건설전담재판부에서 건설사건을 검토, 대형법인에서 건설사건을 수행한 경험을 바탕으로 건설, 건축에 관한, 민사, 행정, 형사 사건 분쟁을 수행하고 있습니다.  담당변호사는 불법건축물 증축, 양산화 비용, 손해배상청구 등에 관하여 여러 자문, 소송을 수행한 경험이 있고 특히 건설전문변호사로서 여러 형태의 건설감정에 전문성을 가지고 있습니다.  모든 상담은 변호사가 직접 진행하고 있습니다. 

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