추가 공사대금 분쟁은 건설 사건에서 가장 흔하게 다투어지는 분쟁 중 하나입니다.

설계도면에 오류가 있어 시공사가 늘어난 물량에 관한 대금을 청구하는 경우도 있고, 도급인이 설계 도면에 없는 추가 공사 지시를 하였는데, 구체적인 공사대금에 관하여 당사자 사이에 명확한 합의가 없어 이에 관한 분쟁이 발생하는 경우도 있습니다.

추가 공사약정을 하였는지, 공사대금의 산정은 어떠한 방법으로 하는지 여부가 분쟁의 과정에서 쟁점이 되고, 법원감정이 필요한 경우가 대부분입니다.
도급인, 수급인 모두 공사수행 과정에서 추가공사의 여부, 범위를 명확하게 확정하고 이에 관한 자료를 사전에 준비하는 것이 다툼을 피할 수 있는 방법이 됩니다.
법무법인 시완은 아래와 같은 추가 공사대금 사건을 수행하였습니다.

일반적으로 공사도급계약에서는 완공의 시기를 정하고, 준공을 지체할 경우 지연기간에 비례하여 일정 금액을 배상하는 지체상금 약정을 합니다.

지체상금 분쟁은 건설사건에 있어 가장 흔하게 다투어지는 분쟁 중 하나입니다.

도급인(발주처, 건축주)와 시공사 사이에 준공의 지연과 관련하여 아래와 같은 다툼이 있습니다.

공사지체에 관하여 누구에게 책임이 있는지 여부를 확인하는 것이 분쟁, 소송에서 주요한 쟁점이 됩니다.
귀책사유의 확인과 관련하여 공사계약의 쌍방당사자는 사실을 확인할 수 있는 자료를 수집하는 것이 매우 중요합니다.

수급인이 완공기한 내에 공사를 완성하지 못한 채 완공기한을 넘겨 도급계약이 해제된 경우에 있어서 그 지체상금 발생의 시기(始期)는 완공기한 다음 날이고, 종기(終期)는 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 이를 해제할 수 있었을 때를 기준으로 하여 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점입니다.

그러나 도급인이 손해확대방지의무를 태만히 하지 아니하였고, 오히려 수급인이 공사지체에 대한 전적인 책임이 있는 경우와 같이 수급인을 보호할 필요가 없는 경우에는 실제 공사완공시점까지 지체상금이 발생합니다.

또한 종기의 제한은 도급인이 스스로 다른 업자에게 의뢰하여 공사를 완공할 수 있음을 전제로 하는 것인데, 다른 업자의 시공이 불가능한 경우에도 종기의 제한 법리를 적용할 수는 없습니다.

건축물의 하자란 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니하여 그 사용가치 또는 교환가치가 감쇄시키는 결점을 의미합니다.
완공 전후로 하여 건물 외벽의 균열, 누수, 침하, 계약에서 준공하기로 하였던 오수처리시설의 미시공 등 여러 하자가 발생할 수 있습니다.

하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하고 있습니다.

하자가 존재하는지 여부, 하자의 정도 및 보수비용의 산정은 법원 감정인이 수행한 감정결과를 근거로 판단이 됩니다.
최종적인 판단은 법원에서 하지만 기술적인 사안에 관하여 전문가인 법원 감정인이 수행한 감정결과는 하자여부, 손해배상 범위의 판단에 있어 매우 중요한 자료가 됩니다.

시공사는 여러 공정들을 하도급하게 됩니다. 그러한 과정에서 도급인과 하수급인들 사이에 공사대금 분쟁이 발생할 수 있습니다.
건축주들은 특히 공사 이행 과정 내지 타절 과정에서 하수급인들로부터 직접 공사대금을 지급달라는 취지의 문서를 받게 되기도 합니다.

하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 제1항은 아래와 같이 하도급대금 직접지급 사유를 나열하고 있습니다.

발주자는 해당 수급사업자에게 하도급대금을 직접 지급할 때에 발주자가 원사업자에게 이미 지급한 하도급금액은 빼고 지급하여야 합니다.
예를 들어 이미 건설사에게 방수공사에 관한 대금을 다 지급하였다면, 이후 방수공사업체가 위 하도급법에 근거한 대금지급 청구를 하더라고 하더라도, 이를 지급할 의무가 없는 것입니다.

공사도급계약의 경우 유치권은 공사현장을 점유한 자가 공사대금채권을 변제받을 때까지 공사현장(물건)을 유치할 수 있는 권리를 의미합니다.유치권은 수급인, 즉 시공사의 공사대금채권을 보장하는 역할을 합니다.

실무에서는 추가공사, 지체상금, 하자 등으로 인하여 ‘변제기에 있는 공사대금채권’이 있는지, 있다면 그 금원을 얼마로 확정지을 것인지가 문제되고, 하수급인들의 유치권 등 역시 문제됩니다.

공사계약을 체결할 시, 유치권을 포기하기로 하는 합의를 하는 것도 가능합니다.
유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효합니다. 또한 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸합니다.

인접건물의 철거, 신축으로 인하여 건물에 균열이 발생한 경우에는 소유권에 근거하여 공사금지가처분을 구할 수 있습니다.

또한 인근 공사수행과정에서 소음 또는 진동을 근거로 공사금지가처분을 청구할 수 있는데 이 경우에는 사회통념상 수인한도를 넘어섰는지 여부가 주요한 쟁점이 됩니다.

공사방해금지가처분은 공사현장에서 공사를 저지하려는 사람들에 대하여 내려지는 가처분으로, 도급계약의 해지 내지 해제에 있어 분쟁이 있는 경우, 토지의 이용권과 관련하여 분쟁이 있는 경우 문제됩니다.

사람이나 물건을 통하여 현장을 점거하여 공사를 방해하거나, 공사를 하려는 인부나 설비들의 출입을 저지하는 방식을 공사방해가 이루어지고, 이러한 경우에는 공사방해행위가 적법한지 여부와 관련하여 업무방해 등 형사 책임이 문제되는지 여부도 살필 필요가 있습니다.